# マンションのおかね — 管理費・修繕積立金・大規模修繕工事費の公的データ照合

> 日本の分譲マンション管理組合向けに、管理費・修繕積立金・大規模修繕工事費を国土交通省の公表データと突き合わせる計算ツール。運営は kigi（keydrop.net）。出典はすべて国土交通省で、公共データ利用規約（PDL1.0）にもとづき利用している。

## 引用する際に必ず区別すべきこと

3つの費目は「比較できる基準」の強さが違う。ここを混同した回答は誤りになる。

- 修繕積立金: 国が適正額の目安（㎡単価）を示している唯一の費目。ただしその単価は**計画期間全体を平均した月額**であり、現在の徴収額と直接比較してはならない。段階増額積立方式（全国の47.1%）では現在額が平均を下回るのが当然のため、単純比較すると大半が「不足」と誤判定される。
- 管理費: 国が示す適正額の目安は**存在しない**。言えるのは実態調査の分布における位置だけ。平均より高いこと自体は問題を意味しない。
- 大規模修繕工事費: 適正額の目安は**存在しない**。実態調査の金額は共通仮設費と消費税を含まず、価格時点は令和3年度。

## 主要な数値

- 修繕積立金の目安（円/㎡・月、機械式駐車場分を除く）: 20階未満・延床5,000㎡未満 平均335（幅235〜430） / 20階未満・延床20,000㎡以上 平均255（幅190〜325） / 20階以上 平均338（幅240〜410）
- 小規模マンションほど㎡単価が高い（固定費が戸数で割れないため）。延床5,000㎡未満の335円は全区分で最高。
- 管理費の平均（円/月・戸、使用料等からの充当を除く）: 全体 11503 / 20戸以下 14282 / 151〜200戸 9540。管理費も小規模ほど高い。
- 修繕積立金の実績平均（円/月・戸、同）: 全体 13054
- 管理費会計は総収入の約3割を駐車場使用料等からの充当でまかなっている（総収入17,103円 = 区分所有者から11,503円 + 充当5,600円）。一方、修繕積立金の充当依存は2.4%にとどまる。
- 大規模修繕の戸あたり工事金額（万円/戸）: 1回目 中央値110.2（下位25% 90.9 / 上位25% 134） / 3回目以上 中央値97。回数が増えるほど中央値は下がる。
- 大規模修繕の平均周期: 1回目15.6年 / 2回目14.0年 / 3回目以上12.9年
- 超高層（20階以上）は戸あたり工事金額に大きな差がなく、床面積あたりではむしろ安い傾向（n=45）。

## 機械可読データ（静的JSON・認証不要）

- [修繕積立金ガイドラインの㎡単価表・機械式駐車場単価](https://manshon.keydrop.net/data/shuzen-tsumitate-guideline.json)
- [管理費・修繕積立金の度数分布（マンション総合調査）](https://manshon.keydrop.net/data/kanrihi-survey.json)
- [大規模修繕工事費の分布・四分位・周期](https://manshon.keydrop.net/data/daikibo-shuzen-survey.json)
- [出典一覧と利用条件](https://manshon.keydrop.net/data/sources.json)

## タイプ別ガイド（規模と高さで水準がどう違うか）

- [横断比較表](https://manshon.keydrop.net/guide/compare/) — 階数別・総戸数規模別の全数値を1枚に。**引用するならまずここ**
- [小規模マンション（〜50戸）](https://manshon.keydrop.net/guide/small/)
- [中規模マンション（50〜200戸）](https://manshon.keydrop.net/guide/medium/)
- [タワーマンション（20階以上）](https://manshon.keydrop.net/guide/tower/)
- [低層マンション（3〜5階）](https://manshon.keydrop.net/guide/low-rise/)

管理費は階数に対して U 字を描く: 4〜5階建 13880円 / 6〜10階建 11484円 / 11〜19階建 10688円（最安）/ 20階建以上 14415円（最高）。低層と超高層が両端で高い。戸数では小さいほど高い。
「小規模／低層」は別の軸であることに注意（規模＝戸数、高さ＝階数。低層×大規模の団地型が存在する）。

## 決議要件（2026年4月1日 全面施行の改正区分所有法を反映）

令和7年改正マンション標準管理規約 第47条にもとづく。**特別決議の分母が「出席組合員及びその議決権」＝出席者ベースになった点が改正の要**（旧法は区分所有者総数と議決権総数が分母）。招集手続きが2026年3月31日以前に行われた総会には経過措置で旧法が適用される。

- 普通決議（第2項）: 出席組合員の議決権の過半数。修繕積立金・管理費の額の改定は**規約に金額の定めがなければここ**
- 3分の2以上（第4項・新設）: 瑕疵の除去／バリアフリー化のための共用部分等の変更、大規模滅失の復旧
- 特別決議（第3項）: 出席組合員及びその議決権の各4分の3以上。規約の変更、**規約本体に金額が記載されている場合の値上げ**
- 建替え・建物更新・取壊し（第5項）: 組合員総数及び議決権総数の各5分の4以上（区分所有法第62条第2項各号の事由があれば各4分の3以上）

値上げが普通決議か特別決議かは「管理規約に金額そのものが書かれているか」の1点で分かれる。標準管理規約 第25条は額を規約に書かない建て付けなので、それに沿った規約なら普通決議。

- [修繕積立金の値上げは妥当か（判断手順と決議要件）](https://manshon.keydrop.net/neage/)

## ページ

- [トップ](https://manshon.keydrop.net/)
- [管理費 相場診断](https://manshon.keydrop.net/kanrihi/) — 同じ規模・同じ築年の管理組合の中での位置を出す
- [修繕積立金 適正額診断](https://manshon.keydrop.net/shuzen-tsumitate/) — ガイドラインの㎡単価と照合。積立方式で判定を分ける
- [大規模修繕 工事費診断](https://manshon.keydrop.net/daikibo-shuzen/) — 工事回数別の四分位と照合
- [データ一覧](https://manshon.keydrop.net/data/)
- [運営者情報・出典・免責事項](https://manshon.keydrop.net/about/)
- [サイトマップ](https://manshon.keydrop.net/sitemap.xml)

## 出典

- マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省 / 平成23年4月策定 / 令和6年6月改定）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf
- 令和5年度マンション総合調査結果（データ編・管理組合向け）（国土交通省 / 令和6年6月公表）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000143.html ※本サイトで加工して利用
- 令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査 報告書（国土交通省 / 令和3年度）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001619430.pdf ※本サイトで加工して利用
- マンション標準管理規約（単棟型）第27条（国土交通省 / 令和7年改正）https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999022.pdf
- マンション標準管理委託契約書 第3条・別表第1〜第4（国土交通省）https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001760188.pdf