修繕積立金の値上げは妥当か

手順は4つです

1. 1

   いくら足りないかを出す

   長期修繕計画から Z＝（計画期間当初の残高 ＋ 期間中の徴収総額 ＋ 専用使用料等からの繰入総額）÷ 総専有床面積 ÷ 計画期間（月）を算出し、 ガイドラインの区分別の目安と比べます。均等積立方式なら 「現在の月額 ÷ 専有床面積」が Z の良い近似になります。

2. 2

   いくら上げるかを決める

   目安には幅があります。まず幅の下限に届く額を最低ラインとし、 長期修繕計画の工事項目と単価が現在の物価水準に見合っているかを確認してから、 幅の中のどこを狙うかを決めます。段階増額積立方式なら0.6×D ≦ E かつ 1.1×D ≧ F （初期額は基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内）も点検します。

3. 3

   決議要件を判定する

   管理規約に金額そのものが書かれているかを確認します。ここが普通決議と特別決議の分かれ目です。

4. 4

   総会に諮る

   必要賛成数を実数で示します。「4分の3以上」ではなく 「120戸なら区分所有者90名以上かつ議決権3/4以上」のように、 自分のマンションの数字に直して書くほうが伝わります。

普通決議か、特別決議か

標準管理規約 第25条は管理費等の「額」を規約に書かず、 共用部分の共有持分に応じて算出するとだけ定めています。 この建て付けに沿った規約であれば、値上げは規約変更に当たりません。

決議要件の一覧

出典: 令和7年改正マンション標準管理規約（単棟型） 第47条（総会の会議及び議事）

先延ばしが高くつく理由

計画期間のうち必要な総額が決まっているとき、値上げを先延ばしすると残りの期間で同じ額を集めることになります。単純計算でも 「計画期間 ÷ 残り期間」倍です。

30年の計画期間で、必要総額が変わらないと仮定した場合の単純計算です。 実際にはこれに加えて、先延ばしの間に積み立てられなかった不足分と、 建設工事費の上昇分が乗ります。

さらに、区分所有者の高齢化が進むほど値上げの合意形成は難しくなります。 ガイドラインも段階増額積立方式について「築年数の経過に応じて必要な修繕積立金が 増加することや区分所有者の高齢化等により費用負担が困難化していくことを踏まえ、 早期に引上げを完了させることが望ましい」と述べています。

よくある質問

修繕積立金の値上げは普通決議ですか、特別決議ですか？

原則は普通決議です。マンション標準管理規約 第25条は管理費等の「額」を規約に書かない建て付けで、額は共用部分の共有持分に応じて算出するとだけ定めています。したがって値上げは規約変更に当たらず、第47条第2項の普通決議（出席組合員の議決権の過半数）で決められます。ただし管理規約の本体や別表に金額そのものが記載されている場合は、値上げが規約変更に該当し、第47条第3項の特別決議（出席組合員及びその議決権の各4分の3以上）になります。

修繕積立金の値上げが妥当かどうかは何で判断しますか？

現在の徴収額ではなく、長期修繕計画から算出する計画期間全体の㎡単価 Z＝（計画期間当初の残高＋期間中の徴収総額＋専用使用料等からの繰入総額）÷総専有床面積÷計画期間（月）を、国土交通省ガイドラインの区分別の目安と比べます。現在の徴収額を目安と直接比べると、段階増額積立方式のマンションではほぼ必ず「不足」と出てしまいます。

いくら値上げすればよいですか？

ガイドラインの目安には幅があり、下限まで上げるのか平均まで上げるのかで金額が変わります。まず幅の下限に届く額を最低ラインとし、長期修繕計画の工事項目と単価が現在の物価水準に見合っているかを確認したうえで幅の中のどこを狙うかを決めます。段階増額積立方式の場合は、初期額を基準額の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内に収める考え方がガイドライン p.14 に示されています。

値上げを先延ばしすると、どれくらい負担が増えますか？

計画期間のうち残りの期間で必要額を集めることになるため、単純計算でも「計画期間÷残り期間」倍になります。30年計画で5年先延ばしすれば30÷25で1.2倍、10年なら30÷20で1.5倍です。これに加えて、その間に積み立てられなかった不足分と、建設工事費の上昇分が乗ります。

2026年4月の区分所有法改正で決議要件は変わりましたか？

令和7年改正のマンション標準管理規約では、特別決議が「出席組合員及びその議決権の各4分の3以上」と出席者を分母とする形になっています。また瑕疵の除去やバリアフリー化のための変更について、3分の2以上の決議区分が設けられています。ただし招集手続きが2026年3月31日以前に行われた総会には経過措置により旧法が適用されるため、招集通知の発送日を確認してください。